Qui trình chuyển nhượng bất động sản đã có sổ đỏ

Hướng dẫn qui trình giao dịch chuyển nhượng bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất (sổ đỏ) hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà chung cư (sổ hồng).

Những người cần tìm hiểu qui trình này:

• Người bán bất động sản
• Người mua bất động sản
• Chuyên viên môi giới bất động sản.

Đối tượng bất động sản áp dụng trong qui trình này:

• Lô đất, thửa đất, nhà đất đã có sổ đỏ
• Nhà chung cư đã có sổ hồng
• Khách sạn tư nhân đã có sổ đỏ
• Tòa nhà văn phòng tư nhân đã có sổ đỏ

Khái niệm về các giấy tờ pháp lý nhà đất trong qui trình giao dịch này:

• Sổ đỏ được hiểu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.
• Sổ hồng được hiểu là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (đối với nhà chung cư)còn quyền sử dụng đất là sử dụng chung của toàn bộ chung cư và các công trình công cộng trên lô đất đó.

Khi người bán bất động sản và người mua bất động sản đi đến thống nhất giao dịch mua bán thì qui trình chuyển nhượng bất động sản đã có sổ đỏ được mô tả như trên sẽ gồm 3 bước sau:

• Bước 1: Đặt cọc mua bán (Đặt cọc chuyển nhượng)
• Bước 2: Ký hợp đồng mua bán (Hợp đồng chuyển nhượng)
• Bước 3: Đăng ký chuyển quyền sử dụng lên cơ quan chức năng nhà nước

Trước khi đi chi tiết vào từng bước của quá trình chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ và thống nhất các thỏa thuận dưới đây:

Các giấy tờ pháp lý bên bán cần chuẩn bị:

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với căn hộ (Sổ hồng) + 05 bản sao công chứng.
• Bản gốc Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước và sổ hộ khẩu đối với chủ sở hữu. Nếu chủ sở hữu là vợ hoặc chồng thì cần có bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 05 bản sao công chứng.
• Nếu chủ sở hữu là độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Các giấy tờ pháp lý bên mua cần chuẩn bị:

• Bản gốc Chứng minh thư hoặc thẻ căn cước và sổ hộ khẩu đối với người nhận chuyển nhượng. Nếu người nhận chuyển nhượng gồm cả vợ và chồng thì cần có bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 05 bản sao công chứng.
• Nếu tài sản mua được thỏa thuận là tài sản riệng của vợ hoặc chồng thì cần có thêm biên bản thỏa thuận đủ tính pháp lý.
• Nếu người mua đang độc thân thì cũng cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Thống nhất thỏa thuận

• Tổng giá bán
• Số tiền đặt cọc (được xem là thanh toán đợt 1) và là số tiền phạt khi một trong hai bên vi phạm thỏa thuận
• Thời điểm giao dịch ký HĐMB (Hợp đồng chuyển nhượng)
• Chu kỳ thanh toán và hình thức thanh toán
• Thuế thu nhập cá nhân: Thường là bên bán phải nộp tương đương 2% tổng giá trị tài sản nhưng vẫn có thỏa thuận trên tổng giá bán để bên mua chủ động đi đóng thuế và hoàn tất việc sang tên với cơ quan chức năng.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ pháp lý và các thỏa thuận cần thiết chúng ta sẽ tiến hành giao dịch tại văn phòng công chứng và các bước giao dịch sẽ như sau:

Bước 1: Lập hợp đồng đặt cọc tại cơ quan công chứng

Hợp đồng đặt cọc nên lưu ý các thông tin sau:

• Thông tin đầy đủ và chi tiết bên chuyển nhượng
• Thông tin đầy đủ và chi tiết bên nhận chuyển nhượng
• Tổng số tiền chuyển nhượng
• Số tiền đặt cọc
• Các bước thanh toán và hình thức thanh toán
• Các thỏa thuận về thuế thu nhập cá nhân và các chi phí phát sinh khác

Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ tiến hành việc thanh toán đặt cọc. Việc thanh toán đặt cọc có thể qua chuyển khoản ngân hàng hoặc tiền mặt. Nếu thanh toán bằng tiền mặt thì cần có văn bản xác nhận của bên bán đã nhận tiền đặt cọc của bên mua và có người làm chứng.

Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) tại cơ quan công chứng

Có nhiều trường hợp giao dịch hai bên thỏa thuận và tiến hành chuyển nhượng (mua bán) trực tiếp tại cơ quan công chứng và bỏ qua bước 1. Qui trình có thêm bước 1 “Lập hợp đồng đặt cọc” thường với mục đích để hai bên có thời gian chuẩn bị về giấy tờ pháp lý và tài chính cho việc chuyển nhượng.

Hợp đồng chuyển nhượng là hợp đồng chính thức kế thừa thông tin và các thỏa thuận của “Hợp đồng đặt cọc”. Trong bước 2 “Lập hợp đồng chuyển nhượng” cần lưu ý các vấn đề sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và chuyển cho các bên đầy đủ thì bắt đầu tiến hành việc thanh toán.
• Sau khi bên mua hoàn tất việc thanh toán cho bên bán thì bên bán bàn giao đầy đủ các giấy tờ pháp lý của tài sản cho bên mua (Sổ đỏ hoặc sổ hồng + Bản sao công chứng giấy tờ cá nhân của bên bán đầy đủ để bên mua có thể đăng ký thủ tục chuyển tên với cơ quan chức năng)

Bước 3: Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng và sở hữu tại cơ quan chức năng.

Nơi làm thủ tục:

Bộ phận một cửa của phòng địa chính quận/huyện nơi bất động sản được giao dịch

Hồ sơ gồm có:

• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (Sổ đỏ) hoặc Sổ hồng (nhà chung cư) + Bản sao công chứng
• Hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) có công chứng
• Bản sao công chứng giấy tờ cá nhân của người chuyển nhượng (chủ cũ)
• Bản san công chứng giấy tờ cá nhân của người nhận chuyển nhượng (chủ mới)
• Biên bản xác nhận nộp thuế TNCN của bên chuyển nhượng (bên bán)

Hồ sơ nộp lên phòng địa chính của quận/huyện đầy đủ và chính xác thì trong vòng 15 ngày làm việc bên mua sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng đối với nhà chung cư). Và lệ phí để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng mới (sổ đỏ đối với nhà đất) và Sổ hồng đối với nhà chung cư sẽ gồm:

• Lệ phí trước bạ 0.5% giá trị bất động sản giao dịch
• Lệ phí thẩm định nếu có là 0.15% giá trị bất động sản giao dịch (tối thiểu 100.000 VNĐ và tối đa là 5.000.000 VNĐ)

Trên đây là qui trình hướng dẫn chuyển nhượng bất động sản đã có sổ đỏ được áp dụng một cách chuyên nghiệp trong thực tế làm việc của chúng tôi.

Tác giả: L.Wood Gate

Nguồn: www.Jackby.com